先把规则讲清楚
EB-5 不看学历、语言与专业成就，也不需要雇主。它只问三件事：钱从哪里来、投到哪里去、有没有真的创造出十个工作。
投资门槛依《EB-5 改革与诚信法案》（RIA，2022 年）。美国国土安全部于 2026 年 7 月 2 日发布 EB-5 规则草案，拟将现行金额与 2027 年起每五年通胀调整机制写入法规，尚未定案。
| 项目 | 直接投资 | 区域中心投资 |
|---|---|---|
| 投资标的 | 自行经营或投资一家美国企业 | 通过 USCIS 指定的区域中心，参与其规划的项目 |
| 就业认定 | 必须由该企业直接创造至少 10 个全职职位 | 可计算直接、间接与衍生就业，认定范围较宽 |
| 投资人角色 | 须实际参与经营管理 | 有限合伙人，不需参与日常运营 |
| 主要风险 | 经营风险自负，就业数较难达标 | 风险转为“项目与发行方是否可靠”，这正是需要审核的部分 |
| 适合对象 | 本身要在美国创业并有能力管理团队者 | 以取得身份为目的、不打算亲自经营者（多数投资人） |
- 有资产，但没有论文、专利、奖项这类 EB-1A / NIW 需要的客观证据的企业主与投资人。
- 以子女教育为核心，孩子接近升学关键期，希望以本国学生身份申请。
- 不想受雇主与排期牵制：对中国大陆出生申请人，保留名额当期无排期，但 I-526E 审理本身以年计，且没有加急。
- 资金来源清楚，拿得出完整的书面轨迹。钱多不等于过关，来历说得清楚才过关。
- 需要动用全部流动资金才凑得出：这笔钱依法必须承担投资风险，没有保本承诺，通常锁定数年。
- 资金来源无法还原，或涉及他人代持：说不清来源的钱，金额再大也过不了审查。
- 期待“保证获批”或“保证还款”：做出这类承诺的一方，说的是法律上不成立的话。
- 本身已具备 EB-1A / NIW 条件：同样取得绿卡，不需要动用八十万美元，应先评估那条路。
EB-5 的时间压力，写在法律里
其他类别的“要趁早”多半是劝说；EB-5 不同，RIA 把几个日期直接写进了条文。
2026-09-30
“祖父条款”保护期结束
此日（含）前递交区域中心 I-526E 者，即使区域中心计划日后失效，申请仍受保护。此后递件者不再有这层保护，因此更要看发行方与项目的体质。
2027-01-01
最低投资额依通胀上调
依 CPI-U 累计涨幅调整，适用于此日及以后递交的申请。业界推估 TEA 约 90 万至 93.75 万美元、非 TEA 约 120 万至 125 万美元，确切金额以美国国土安全部公告为准。
2027-09-30
区域中心计划授权到期
若国会届时未再授权，USCIS 将无法受理与审理新的区域中心申请。区域中心计划曾在 2021 至 2022 年间中断。直接投资 EB-5 不受此限。
资料来源：《EB-5 改革与诚信法案》相关条文；投资额为依 CPI-U 的推估区间，非官方定案数字。请于递件前再次确认最新官方公告。
中国大陆出生：保留名额当期无排期
《EB-5 改革与诚信法案》（RIA）为乡村、高失业率与基建项目另外划出了保留名额。投资这三类项目，2026 年 10 月公报中全球与中国大陆出生申请人均为无排期。
排期之外，I-526E 审理本身仍以年计，且没有加急服务；乡村项目依法享有优先审理。所以选项目时，类别决定的是排期与审理顺序，项目本身的结构才决定您的钱安不安全。
| EB-5 名额类别（2026 年 10 月） | 中国大陆出生 | 全球 |
|---|---|---|
| 乡村 Rural（20%） | C | C |
| 高失业率 HUA（10%） | C | C |
| 基建 Infrastructure（2%） | C | C |
来源：美国国务院签证公报 2026 年 10 月号。C 表示当期无排期。中国香港出生者适用全球排期。
您的八十万美元，我们这样看
EB-5 表面上是移民案件，本质上是一笔投资。在谈移民之前，我们先问更基本的问题：资金结构安不安全、拿不拿得回来。这件事需要的是看得懂财报、读得懂募资文件的人。
区域中心资格与合规记录
是否为 USCIS 现行有效指定的区域中心；项目 I-956F 是否获批或处于何种阶段；有无被终止或受处分的记录；是否依 RIA 设立独立账户、按年递交 I-956G 年度报告。
出事会怎样：区域中心被终止，投资人可能被迫转换项目或案件受阻，这与项目好坏无关，却最常被忽略。
资本结构与还款顺位
EB-5 资金在整体资本结构中的占比、开发商自有资金比例、EB-5 属于优先债还是次级债、有无第一顺位抵押、与银行优先债的从属协议条件。
出事会怎样：开发商投入太少、EB-5 又排在次级且无担保，项目出事时投资人会是最后拿到钱的一方。
PPM 与交易文件条款
私募备忘录、认购协议与合伙协议的实质条款：资金托管释放条件、还款期限与展期权限、利益冲突披露、管理费、违约救济与退出触发条件。
出事会怎样：陷阱常不在“写了什么”，而在“允许什么”，例如赋予发行方几乎无限制的展期权。
财务模型与工程预算
租金与去化率假设、利率假设、偿债覆盖率、建设预算与当地营建成本的差距、超支准备金、工期假设。
出事会怎样：预算不足会导致资金缺口、停工、工期延误，最后就业数不达标，I-829 无法解除条件。
开发商履历与 EB-5 还款记录
过往完工记录、既有 EB-5 项目的实际还款记录、诉讼与破产记录、银行往来与信用状况、关联企业结构。
出事会怎样：这是我们最重视的指标。还款记录无法靠文件包装，只能靠时间累积。
就业创造测算与缓冲
经济影响报告的方法论、参数是否保守、就业计算基础，以及项目预估职位相对于所需职位的缓冲比例。
出事会怎样：就业数刚好压在门槛上，任何延误都可能直接导致 I-829 失败。
退出与还款机制
还款资金来源（再融资、出售、营运现金流或母公司担保）、预计时间、展期条件与次数上限、最坏情况下的处置机制。
出事会怎样：只写“届时将再融资或出售返还”而没有具体条件，等于没有退出计划。
TEA 认定与名额类别
项目主张的 TEA 类别认定基础是否扎实、所依据的统计资料与地理范围是否经得起检验、对应哪一类保留名额。
出事会怎样：TEA 认定被推翻，投资额会被认定不足，案件可能被拒；类别也决定排期与审理顺序。
一张图看懂：您的钱排第几顺位
开发商自有资金超过三成，与投资人共担风险；EB-5 设有抵押，违约时有担保品可主张。
六成以上资金来自 EB-5、开发商投入不到一成，又排在银行债之后且无担保，清偿顺位上几乎没有保障。
比例为说明用示意，非特定项目数据。实务上没有单一的“安全比例”，须结合担保条件、开发商记录与项目类型综合判断。
四道红线：我们不碰的项目
一套审核框架的价值，不在于它推荐过什么，而在于它拒绝过什么。符合以下任一条件，我们不会送到客户面前：
- 开发商自有资金比例明显偏低，EB-5 占资本结构比重过高。
- 发行方没有可查证的 EB-5 还款记录，且本案 EB-5 又无第一顺位担保。
- 就业创造数字没有缓冲，刚好压在最低门槛上。
- 退出与还款机制模糊，或赋予发行方无限展期权。
通过这套框架的项目，长什么样
以下为臣邑合作项目之一，用来说明八个面向如何对应到实际项目。项目供应与条件会变动，可投资标的以评估时提供的发行文件为准。
CanAm × TerraPower Isotopes
由比尔·盖茨创办的 TerraPower 旗下企业推动，专注生产锕-225（Actinium-225）医用同位素。锕-225 是癌症靶向 α 治疗的核心同位素，项目切入的是医疗刚性需求，而非景气循环型产业。
长期经营的区域中心操盘
由 CanAm 负责项目执行与合规申报。
设第一顺位抵押
清偿顺位上具担保地位，而非次级无担保资金。
已完成预租，21 年长约
现金流假设建立在既有租约上，而非预计招租。
母公司提供担保
多一层履约保障，不只依赖单一项目公司。
退出机制与时间明确
触发条件可在发行文件中具体检视。
医疗刚性需求
受景气循环影响相对较低。
重要提示：所有投资项目均有风险。以上特征摘自项目方公开资料与发行文件摘要；实际投资条件、回报与就业创造结果，以发行文件与主管机关审批结果为准。臣邑提供项目评估协助与转介，不构成投资建议，不担保本金返还或案件获批。投资前应完整阅读 PPM，并就个人情况咨询独立的法律与税务意见。
资金来源与外汇合规：中国大陆投资人最容易卡住的地方
EB-5 案件最常出问题的环节，而且审查标准已经写进法律。对中国大陆投资人，还要同时符合国内的外汇管理规定。
美国法律要求
- RIA（2022 年 3 月 15 日生效）明确要求提交过去七年的税务申报记录。
- 须披露所有代为转移资金的人，行政管理费本身也要证明来源合法。
- 每一笔资金都要能从合法源头，经可书面追溯的路径，一路追到项目账户。
- 涉及境外实体的，须识别最终受益所有人，并进行制裁名单筛查。
国内外汇管理规定
- 境内个人每年结汇与购汇便利化额度为等值 5 万美元，超过须提供相关交易材料。
- 个人购汇不得用于境外购房、证券投资、购买人寿保险等尚未开放的资本项目。
- 不得出借本人额度协助他人分拆购汇，也不得借用他人额度分拆购汇，违者会被列入“关注名单”。
- 资金出境须通过合法合规渠道。臣邑不提供、不协助任何规避外汇管理的安排。
常见的合法资金来源
工资与经营所得积累、企业分红、房产出售价款、股票或金融资产处置、亲属赠与（赠与人的资金来源同样须说明）、以自有资产担保的合法借款。
国内常用的证明材料
个人所得税纳税记录、银行流水、房产买卖合同与过户及完税凭证、企业审计报告与分红决议、股权转让文件等，须提供中英文版本。
我们会先做的事
在案件启动前检视资金架构的可证明性与出境路径的合规性，避免递件后才发现文件链中断。外汇事项建议同时咨询银行与专业人士。
外汇规定摘要依国家外汇管理局个人外汇管理相关规定及银行风险提示；实际以办理银行与外汇管理部门的最新要求为准。本段不构成法律或外汇合规意见。
从签约到永久绿卡，会走过什么
选择项目
完成尽职调查，评估符合条件的项目与就业创造计划；同步检视资金来源与外汇路径。
资金到位并递交 I-526E
说明资金来源合法性与投资架构。I-526E 递交日即优先日。乡村项目依法优先审理；EB-5 各表格均无加急服务。
取得身份
在中国境内：经国家签证中心，在美国驻广州总领事馆面谈，获签后入境取得条件绿卡。已在美国境内：排期可用时可与 I-526E 同步递交 I-485 调整身份。
两年条件绿卡
配偶与未满 21 周岁的未婚子女一同取得。
I-829 解除条件
在条件绿卡两周年前 90 天内递交，证明投资已维持在风险中并创造了所需就业，转为十年期正式绿卡。逾期未递交，条件身份将自动终止。
费用结构：把“本金”和“费用”分开看
| 项目 | 金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 投资本金 | $800,000 / $1,050,000 | 这是投资本金，不是费用。依项目条件于期满后依约返还，但返还与否取决于项目表现，不受任何保证。 |
| 区域中心行政管理费 | 依项目而定 | 业界常见约 6 万至 8 万美元，通常不返还，以发行文件为准。 |
| I-526E 申请费 | $3,675 + $1,000 | 另含 RIA 规定的 1,000 美元 EB-5 诚信基金费。 |
| I-829 申请费 | $3,750 | 解除条件时递交。 |
| 身份取得程序 | 依程序而定 | 领事程序（DS-260 等）或在美调整身份（I-485：纸本 1,440 美元）。 |
| 移民律师费与服务费 | 依个案而定 | 评估后提供书面报价，与本金明确区分。 |
| 其他 | 金额较小 | 体检、公证与翻译、认证、邮寄，以及建议另行安排的赴美前税务规划。 |
USCIS 规费以 USCIS Fee Schedule（G-1055，2026 年 10 月 16 日更新）为准，规费近年多次调整并涉诉讼，以递件当时官方公告为准。USCIS 处理时间请查询 egov.uscis.gov/processing-times，本页不列具体月数，以免以过期数字规划。
在一笔八十万美元的决定上，看可核对的东西
财务专业审项目
由具超过 20 年金融资本市场实务经验的执行长 Jeff Chang 主责尽职调查。他历任会计师事务所审计、证券公司 IPO 承销、挂牌公司财务长与独立董事，亲自读 PPM、资本结构、财务报表与还款记录，而不只是转交项目方文件。
先讲风险，再谈效果
资本结构、还款顺位、就业缓冲与退出机制逐项说明；不通过四道红线的项目，不会送到客户面前。
资金与外汇，一起规划
在启动前检视资金来源的可证明性与出境路径的合规性；跨境税务由四大会计师事务所背景的同事支持。
这 80 万美元拿得回来吗？
本金依项目条件于期满后依约返还，但返还与否取决于项目表现。法律要求这笔资金必须承担投资风险，任何人都不得承诺保本；若有机构向您保证一定回本，这本身就是警讯。能做的，是通过尽职调查提高本金安全的概率。
“金卡”（Gold Card）和 EB-5 怎么选？
金卡依 2025 年 9 月 19 日第 14351 号行政命令设立，USCIS 自 2025 年 12 月受理 I-140G 申请，个人申请须支付 1.5 万美元申请费并捐赠 100 万美元，捐款不返还。它使用 EB-1 / EB-2 的名额，中国大陆出生申请人仍受对应排期影响；据 2026 年 10 月报道的诉讼文件数据，88 件申请中仅 3 件最终获批，相关诉讼仍在联邦法院审理。EB-5 则是国会立法设立的制度，资金是投资，依项目条件可能返还。两者适合的人不同，建议把成本、排期与法律风险放在一起比较。
2027 年投资额要涨，我是不是该赶在之前递件？
调整机制确实存在，2027 年 1 月 1 日起生效，业界推估 TEA 约 90 万至 93.75 万美元。但时间压力不应该压缩尽职调查：差额约十几万美元，若因为赶时间选到结构不佳的项目，损失的可能是全部本金。合理做法是提前启动评估与资金来源整理，让时间表从容。
乡村项目和高失业率项目，该选哪一种？
两者门槛同为 80 万美元，当期保留名额都无排期。乡村项目依法享有优先审理，且保留比例较高（20% 对 10%）；高失业率项目多位于都市区。类别决定的是排期与审理顺序，项目的资本结构、开发商记录与退出机制才决定您的钱安不安全。
如果 I-526E 被拒，钱怎么办？
取决于发行文件。部分项目设有托管机制，I-526E 获批前资金存放于托管账户，被拒时依约返还；也有项目在认购时即释放资金，须依合伙协议处理。这是我们审阅 PPM 的必查条款之一，签署前请要求对方指出写在哪一页。
全家可以一起申请吗？子女年龄有限制吗？
可以。一人申请，配偶与未满 21 周岁的未婚子女同时取得绿卡。子女年龄是最没有弹性的变量，CSPA 可提供一定保护但须个案测算。
需要住在项目所在的州吗？
不需要。区域中心投资人不参与日常运营，可在美国任何地方居住。若以子女教育为主要目的，居住地会影响学区与州内学费资格，建议与项目选择分开考虑。
人在中国，需要先去美国吗？
不需要。可在国内递交 I-526E，获批且排期可用后，经国家签证中心在美国驻广州总领事馆面谈。家庭成员已合法在美的，可考虑在美调整身份。
资金来源要准备到什么程度？
须提交过去七年的税务申报记录、披露所有代为转移资金的人，并让每一笔资金都能从合法源头追溯到项目账户。国内投资人还要同时确认出境路径符合外汇管理规定。我们会在启动前先做可证明性检视。
拿到绿卡后，全球收入都要在美国报税吗？
取得绿卡即成为美国税务居民，原则上须就全球所得申报，海外账户也可能有 FBAR、FATCA 申报义务。建议在递件前就开始规划。本段为一般性说明，不构成税务意见。
I-829 会不会过不了？
I-829 的核心是：投资确实投入、在规定期间维持于风险之中，并创造了所需就业。最常见的问题是就业数未达标，通常源于工期延误或营运不如预期。这也是我们特别重视“就业缓冲”的原因。
臣邑提供投资建议吗？
不提供。我们提供移民规划、项目尽调协助与转介，把项目的结构、风险与条款逐项说明清楚，但不构成投资建议，也不担保本金返还或案件获批。最终决定由您依完整发行文件作出，建议另行咨询独立的法律与税务意见。
先弄清风险，再决定要不要走
第一次对话不是推项目，而是先确认 EB-5 是否适合您、资金来源说不说得清、时间表对不对得上子女的年龄。
